پایان نامه تاثیر نوسانات نرخ ارز در بازار مسکن

چکیده

نوسانات نرخ ارز در عملکرد اقتصادی کشور نقش اساسی دارد و مسکن هم به عنوان یکی از عوامل کلیدی اقتصاد ایران و همچنین یکی از نیازهای اساسی مردم، می تواند به شدت تحت تاثیر نوسانات نرخ ارز قرار بگیرد. هدف مطالعه حاضر بررسی تاثیر نرخ ارز و نوسانات آن بر بازار و قیمت مسکن در کشور می باشد.

دوره مورد بررسی 1391-1375 و 4 ماه ابتدایی سال 92 بوده که داده های تورم و نرخ ارز براساس اطلاعات بانک مرکزی و قیمت مسکن برطبق آمار سازمان مسکن و شهرسازی گردآوری شده اند. روش مورد استفاده در این مطالعه شامل بررسی و تحلیل آماری روند متغیرها، الگوی اقتصادسنجی حداقل مربعات معمولی و الگوی همجمعی انگل گرنجر می باشند. یافته های پژوهش نشان می دهد که نوسانات نرخ ارز از دو مسیر، افزایش هزینه های ساخت مسکن و تحریک انتظارات قیمتی، اثر افزایشی بر قیمت در بازار مسکن برجای گذارده است. همچنین نتایج الگوی اقتصاد سنجی نشان می دهد هر دو متغیر تورم و نرخ ارز در دوره مورد بررسی تاثیر مثبت و معنی داری بر قیمت مسکن در کشور داشته اند. همچنین در مقایسه این دو متغیر، نرخ ارز به مراتب تاثیرگذاری بیشتری بر قیمت مسکن داشته است. آزمون انگل- گرنجر تعمیم یافته نیز گویای وجود رابطه بلند مدت بین دو متغیر قیمت مسکن و نرخ ارز در بلند مدت می باشد. پیشنهادات سیاستی نیز در مورد سیستم نرخ ارز شناور مدیریت شده، اجرای طرح های مسکن و سیاست گذاری ها و مدیریت بخش مسکن جهت کنترل قیمت مسکن ارائه گردیده است.

فهرست مطالب

فصل اول: کلیات تحقیق

مقدمه

بیان مسئله

اهمیت و ضرورت تحقیق

اهداف

هدف اصلی

اهداف فرعی

سؤالات تحقیق

فرضیات

محدودیتهای تحقیق

تعریف متغیر ها و واژگان

فصل دوم:مبانی نظری و پیشینه تحقیق

مقدمه

بررسی وضعیت مسکن در ایران

نوسانات قیمت مسکن

تاثیرات نوسان قیمت مسکن

نظام تامین مالی مسکن در اقتصاد ایران

حباب قیمت مسکن

نظریات عوامل تعیین قیمت مسکن

مدل های تقاضای مسکن

مدل های عرضه مسکن

نرخ ارز

نظریه های نرخ ارز

رهیافت تجاری یا رویکرد کشش ها

نظریه برابری قدرت خرید

Text Box: ارویکرد پولی

رویکرد تراز موجودی اوراق بهادار

مدیریت نرخ ارز در اقتصاد ایران

بررسی روند تغییرات نرخ ارز در اقتصاد ایران

ساز وکار مدیریت نرخ ارز در اقتصاد ایران

تعیین مسیر بهینه نرخ ارز در اقتصاد ایران

نحوه اثر گذاری بازار ارز بر قیمت مسکن

پیشینه تحقیق

مرور بر مطالعات داخلی

مرور بر مطالعات خارجی

جمع بندی

فصل سوم: مواد و روش ها

مقدمه

داده ها و متغیرهای تحقیق

بررسی مدل

مدل اقتصاد مسکن

مدل تحقیق

روش اقتصاد سنجی تحقیق

روش OLS معمولی

ایستایی و همجمعی

پایایی سری های زمانی

آزمون دیکیفولر تعمیم یافته

آزمون فیلیپسپرون

تعریف همجمعی و مفهوم اقتصادی آن

آزمون انگلگرانجر و انگلگرانجر تعمیم یافته برای همجمعی

روش بررسی روند متغیرها

آمار توصیفی

شاخص های مرکزی

اندازه گیری پراکندگی

Text Box: بپردازش داده

ابزار تجزیه و تحلیل

فصل چهارم: نتایج و بحث

مقدمه

تحلیل داده ها و بررسی روند متغیرها

بررسی روند تغییرات بازار مسکن

عوامل موثر بر قیمت مسکن

نرخ ارز

بررسی ایستایی متغیرهای مدل

بررسی فروض کلاسیک

نرمال بودن جملات پسماند

عدم ناهمسانی واریانس

عدم خودهمبستگی

عدم وجود همخطی

نتایج برآورد الگوی حداقل مربعات معمولی (OLS)

تحلیل همجمعی متغیرهای مدل با روش علیت گرنجری

جمع بندی

فصل پنجم: نتیجه گیری و پیشنهادات

مقدمه

نتیجه گیری

آزمون فرضیه ها

پیشنهادات

فهرست منابع

فهرست نمودارها

فهرست جداول

***********************

نظام تامین مالی مسکن در اقتصاد ایران

اتخاذ سیاست های نرخ ارز مناسب در کشورهای در حال توسعه همواره بحث برانگیز بوده است. نوسانات نرخ ارز در عملکرد اقتصادی کشور نقش اساسی دارد و مسکن هم به عنوان یکی از عوامل کلیدی اقتصاد ایران و همچنین یکی از نیازهای اساسی مردم، می تواند به شدت تحت تاثیر نوسانات نرخ ارز قرار بگیرد. نوسانات نرخ ارز تاثیر مستقیمی بر قیمت مسکن داشته است که در این میان نقش نظارتی دولت بیش از هر موضوع دیگری در بازار تاثیرگذار است. با نوسانات نرخ ارز، قیمت مصالح ساختمانی افزایش خواهد یافت که این امر منجر به افزایش قیمت مسکن خواهد بود. چنانچه در ساخت و ساز مسکن از مصالح ساختمانی خارجی استفاده شود،قیمت واحد ساخته شده بیشتر می شود. همچنین اگر ملاک استفاده از مصالح ساختمانی داخلی باشد نیز افزایش قیمت وجود خواهد داشت چرا که مواد اولیه همین تولیدات داخلی، وارداتی است.با نظارت دولت و با ثبات نرخ ارز، قیمت مسکن نیز تثبیت شده و روند نزولی به خود می گیرد، البته به طور طبیعی روند افزایش قیمت سریع و روند کاهش قیمت به آرامی صورت می گیرد. ساخت و ساز مسکن مهر نیز در بازار مسکن بی تاثیر نبوده اما تاثیر چندانی هم بر کاهش قیمت نداشته است. از سوی دیگر مسکن مهر، نیاز قشر خاصی از جامعه را تامین می کند. طرح مسکن مهر بیشتر برای آن دسته از متقاضیانی در نظر گرفته شده که توان مالی کمتری در خرید خانه دارند و تاثیر بسزایی در کل متقاضیان مسکن کشور نداشته است، اما مسکن مهر توانسته سکوی خانه دار شدن قشر کم درآمد جامعه باشد. نکته مهم آن سیاست مالی دولت نیز همچون سایر تصمیمات بودجه ای دولت بر سیاست های پولی و نحوه تخصیص اعتبارات بانکی کشور به شدت تاثیر داشته است. اگرچه در شرایطی چون سال های وفور نفتی و در سایه افزایش شدید مخارج دولتی از یک سو و افزایش بی سابقه حجم نقدینگی از سوی دیگر، تامین مالی مسکن مهر براساس تخصیص های دستوری میسر شد ولی نمی توان به این شیوه به عنوان یک روش پایدار و مؤثر در شرایط آتی اقتصاد ایران مطمئن بود ...

...

مدیریت نرخ ارز در اقتصاد ایران

مدیریت نرخ ارز در اقتصاد ایران همواره یکی از چالش های عمده سیاست گذاران اقتصاد کشور بوده و در همه دوره ها در محافل آکادمیک و سیاستگذاری اقتصاد ایران مباحث چالش برانگیزی حول نحوه تعیین نرخ ارز در جریان بوده است. تغییر نرخ ارز، مجموعه ای از تغییرات متفاوت و حتی متضاد را در بخش خارجی و داخلی اقتصاد به همراه دارد که برآیند آن می تواند عملکرد اقتصاد کشور را تحت تاثیر مثبت یا منفی قرار دهد. تعیین نرخ ارز از یک طرف نقش موثری در صادرات و واردات و به تبع آن تنظیم و تعدیل تراز تجاری و تراز پرداخت های کشور دارد و از طرف دیگر از نقش موثری در تعیین قدرت رقابتی تولیدکنندگان داخلی در برابر رقبای خارجی در بازارهای داخلی و خارجی و به تبع آن تعیین میزان تولید و اشتغال برخوردار است.

تعیین نرخ ارز همچنین می تواند بر سطح عمومی قیمت ها و به تبع آن تورم نیز موثر باشد. بنابراین با توجه به پیامدهای گسترده تغییر نرخ ارز برای عملکرد اقتصاد ایران، مدیریت نرخ ارز اهمیت بسیار بالایی دارد. این امر در شرایط فعلی اقتصاد کشور، به خصوص پس از اجرای طرح هدفمند کردن یارانه ها، افزایش تحریم های اقتصادی، جهش نرخ غیررسمی ارز در بازار آزاد و بازگشت به نظام ارزی دو نرخی اهمیت بیشتری نیز یافته است.

مساله مهمی که اکنون سیاست گذاران اقتصاد ایران در مورد مدیریت نرخ ارز با آن مواجه اند، این است که در آینده، نرخ ارز باید در چه مسیری هدایت شود؟ پاسخ به این سوال از یک طرف نیازمند بررسی سازوکار مدیریت نرخ ارز در اقتصاد ایران و از طرف دیگر نیازمند تعیین مسیر بهینه نرخ ارز در کشور است. تعیین مسیر بهینه نرخ ارز نیز نیازمند بررسی پیامدهای ناشی از مدیریت نرخ ارز و تعیین اهداف سیاست ارزی است. پس از تعیین مسیر بهینه نرخ ارز و بررسی سازوکار مدیریت نرخ ارز، می توان سیاست ارزی مناسب را بر اساس اهداف سیاست ارزی و ابزارهای در دسترس جهت هدایت نرخ ارز به سوی مسیر بهینه طراحی کرد.

...

نحوه اثر گذاری بازار ارز بر قیمت مسکن

درباره نحوه اثرگذاری التهابات اخیر در بازار ارز و طلا بر بازار مسکن که کارشناسان اقتصادی آن را حتمی می دانند، دو سناریو قابل پیش بینی است. در سناریوی اول، رکود مجدد به بازار مسکن سرازیر خواهد شد که این اتفاق ناشی از اشتیاق سرمایه گذاری در خریدهای ارزی و همچنین سکه و طلا ممکن است رخ دهد که تحت تاثیر آن، خریدهای سرمایه ای در بازار مسکن کاهش می یابد. اما در سناریوی دوم که احتمال اجرای آن از اولی بیشتر است، روند معاملات ملکی با همین وضعیت رونق نسبی در حجم و آرامش قیمت ها- ادامه دارد، به گونه ای که قیمت های کنونی در بازار طلا و ارز تحریکی برای مسکن محسوب نخواهد شد.این سناریو از آنجایی پررنگ تر است که هم اکنون بازار مسکن پر از تقاضای مصرفی شده است. در صورتی که نوسانات خیره کننده قیمت در بازار ارز و طلا ادامه دار باشد می تواند تبعاتی را متوجه یکی دیگر از مهمترین بازارهای اقتصادی کشور یعنی بازار مسکن نماید. در بازار مسکن این روزها از چگونگی اثرگذاری قیمت ارز و طلا در ارزش معاملات ملکی صحبت می شود به طوری که برخی فعالان بازار مسکن این اثرگذاری را حتمی می دانند، اما شکل تاثیر پذیری را نمی توانند پیش بینی کنند. اوضاع کنونی مسکن از یک سو و تجربه دوره هایی که در آن قیمت طلا افزایش یافته از سویدیگر، پیش بینی درباره نحوه تحت الشعاع قرار گرفتن بازار مسکن از نوسانات اخیر را پیچیده کرده است، بخصوص آنکه هم اکنون بخش وسیعی از بازارهای اقتصادی که طلا، ارز و مسکن جزو آنها محسوب می شود با رویداد بزرگ دیگری به نام قانون هدفمندکردن یارانه ها روبه رو شده که اگرچه این رویارویی حالت اجرایی به خود نگرفته، اما پیش نشانگرهای این رویداد از هم اکنون در این بازارها خودنمایی می کند. ...

...